Derecho Inmobiliario


CASO 1: ACCIÓN DE REIVINDICACIÓN

Pedro compró un solar de 500 metros cuadrados en el Distrito Nacional, donde construyó una casa de dos niveles. El solar estaba registrado a nombre de Juan, quien se lo vendió mediante un contrato privado, sin pasar por el registro de títulos. Pedro vivió en la casa durante 10 años, pagando los impuestos correspondientes y haciendo mejoras al inmueble. Un día, recibió una notificación de un tribunal de tierras, donde se le informaba que María, la hija de Juan, había iniciado un proceso de reivindicación de la propiedad, alegando que ella era la única heredera de su padre, quien había fallecido hace dos años, y que el contrato de venta era nulo, porque Juan no tenía capacidad legal para disponer del inmueble, ya que padecía de Alzheimer.

Preguntas

1. Qué tipo de acción ejerce María contra Pedro?

2. Qué requisitos debe cumplir María para que su acción prospere?

3. Qué defensa puede alegar Pedro para oponerse a la acción de María?

4. Qué prueba debe aportar Pedro para sustentar su defensa?

Repuestas

1. María ejerce una acción real de reivindicación, que es el derecho que tiene el propietario de una cosa de reclamarla de quien la posee o la detenta.

2. María debe cumplir los siguientes requisitos:

  • Acreditar su calidad de propietaria del inmueble, mediante el certificado de título expedido por el registro de títulos correspondiente.
  • Acreditar que Pedro posee o detenta el inmueble sin título ni derecho.
  • Acreditar que el contrato de venta entre Juan y Pedro es nulo, por falta de capacidad legal del vendedor, mediante la prueba de que Juan padecía de Alzheimer al momento de la venta y que no tenía un representante legal que actuara en su nombre.

3. Pedro puede alegar su posesión pacífica, pública, continua e ininterrumpida del inmueble durante 10 años, lo que le confiere el derecho a adquirir la propiedad por prescripción, según el artículo 2260 del Código Civil y el artículo 135 de la ley 108-05.

4. Pedro debe aportar el contrato de venta entre él y Juan, los recibos de pago de los impuestos del inmueble, las facturas de las mejoras realizadas al inmueble, los testimonios de los vecinos que lo reconocen como propietario y cualquier otro documento que demuestre su posesión del inmueble.


Caso 2: Acción Pauliana o Revocatoria

Ana y Carlos son esposos y propietarios de un apartamento de 100 metros cuadrados en Santiago, el cual adquirieron mediante un préstamo hipotecario con el Banco Popular. Debido a la crisis económica, Ana y Carlos dejaron de pagar las cuotas del préstamo y el banco inició un proceso de ejecución hipotecaria para recuperar el inmueble. Sin embargo, Ana y Carlos no se resignaron a perder su vivienda y buscaron una solución alternativa. Encontraron a Luis, un inversionista que estaba dispuesto a comprarles el apartamento por un precio inferior al valor de mercado, pero suficiente para saldar la deuda con el banco y evitar el remate. Ana y Carlos aceptaron la oferta de Luis y firmaron un contrato de compraventa, el cual inscribieron en el registro de títulos. El banco se enteró de la operación y la impugnó, alegando que Ana y Carlos habían actuado de mala fe y que el contrato de compraventa era fraudulento, ya que tenía por objeto perjudicar los derechos del acreedor hipotecario.

Preguntas

1. Qué tipo de acción ejerce el banco contra Ana, Carlos y Luis?

2. Qué requisitos debe cumplir el banco para que su acción prospere?

3. Qué defensa pueden alegar Ana, Carlos y Luis para oponerse a la acción del banco?

4. Qué prueba deben aportar Ana, Carlos y Luis para sustentar su defensa?

Repuestas

1. El banco ejerce una acción pauliana o revocatoria, que es el derecho que tiene el acreedor de pedir la nulidad de los actos realizados por el deudor en fraude de sus derechos, cuando éste ha disminuido su patrimonio o ha impedido su realización, dejando al acreedor sin garantía suficiente para el cobro de su crédito.

2. El banco debe cumplir los siguientes requisitos:

  • Acreditar su calidad de acreedor hipotecario del inmueble, mediante el contrato de préstamo y el certificado de gravamen expedido por el registro de títulos correspondiente.
  • Acreditar que el contrato de compraventa entre Ana, Carlos y Luis es posterior al nacimiento de su crédito y que ha disminuido el patrimonio de los deudores o ha impedido su realización, dejando al banco sin garantía suficiente para el cobro de su crédito.
  • Acreditar que Ana, Carlos y Luis actuaron de mala fe, es decir, con el conocimiento y la intención de perjudicar los derechos del banco, mediante la prueba de que el precio de la compraventa fue inferior al valor de mercado del inmueble y que el banco no fue notificado ni consintió la operación.

3. Ana, Carlos y Luis pueden alegar que el contrato de compraventa es válido y oponible al banco, ya que se realizó de buena fe y con el fin de saldar la deuda hipotecaria y evitar el remate del inmueble, lo que beneficia al banco y no le causa ningún perjuicio.

4. Ana, Carlos y Luis deben aportar el contrato de compraventa entre ellos, el recibo de pago de la deuda hipotecaria con el banco, el certificado de liberación del gravamen hipotecario expedido por el registro de títulos, los avalúos del inmueble que demuestren que el precio de la compraventa fue razonable y cualquier otro documento que demuestre su buena fe y la ausencia de fraude.


Caso 3: Nulidad de Contrato

Rosa y José son esposos y propietarios de una finca de 10,000 metros cuadrados en La Vega, donde cultivan café y frutas. La finca está registrada a nombre de ambos, en partes iguales, como bienes gananciales. Un día, Rosa recibió una oferta de compra de la finca por parte de una empresa agroindustrial, que le ofrecía un precio muy atractivo. Rosa aceptó la oferta sin consultar a José y firmó un contrato de compraventa, el cual inscribió en el registro de títulos. José se enteró de la venta y la impugnó, alegando que Rosa no tenía derecho a disponer de la finca sin su consentimiento, ya que se trataba de un bien ganancial y que el contrato de compraventa era nulo, por falta de capacidad legal de la vendedora.

Preguntas

1. Qué tipo de acción ejerce José contra Rosa y la empresa compradora?

2. Qué requisitos debe cumplir José para que su acción prospere?

3. Qué defensa pueden alegar Rosa y la empresa compradora para oponerse a la acción de José?

4. Qué prueba deben aportar Rosa y la empresa compradora para sustentar su defensa?

Repuestas

1. José ejerce una acción de nulidad absoluta del contrato de compraventa, que es el derecho que tiene una de las partes de un contrato o un tercero interesado de pedir la anulación de un contrato que adolece de un vicio grave que afecta su validez, como la falta de capacidad legal de una de las partes.

2. José debe cumplir los siguientes requisitos:

  • Acreditar su calidad de esposo y copropietario de la finca, mediante el certificado de matrimonio y el certificado de título expedido por el registro de títulos correspondiente.

  • Acreditar que el contrato de compraventa entre Rosa y la empresa compradora es nulo, por falta de capacidad legal de la vendedora, mediante la prueba de que la finca era un bien ganancial y que Rosa no contó con el consentimiento de José para disponer de ella, según lo establece el artículo 1424 del Código Civil y el artículo 51 de la ley 108-05.

3. Rosa y la empresa compradora pueden alegar que el contrato de compraventa es válido y oponible a José, ya que se realizó de buena fe y con el fin de obtener un beneficio económico para el matrimonio, lo que no perjudica los derechos de José como copropietario de la finca.

4. Rosa y la empresa compradora deben aportar el contrato de compraventa entre ellos, el recibo de pago del precio de la finca, el certificado de liberación del gravamen de bienes gananciales expedido por el registro de títulos, los avalúos de la finca que demuestren que el precio de la compraventa fue razonable y cualquier otro documento que demuestre su buena fe y la ausencia de vicio.


Caso 4: Desahucio


Julia es propietaria de un apartamento de 80 metros cuadrados en Santo Domingo, el cual adquirió mediante una donación de su padre. El apartamento está registrado a nombre de Julia, sin ningún gravamen ni limitación. Julia decidió alquilar el apartamento a Manuel, un amigo de la infancia, por un período de dos años, mediante un contrato de arrendamiento, el cual no inscribió en el registro de títulos. Manuel pagó puntualmente el alquiler durante el primer año, pero luego dejó de pagar y se negó a desalojar el apartamento, alegando que tenía un derecho de opción de compra sobre el mismo, que le había otorgado Julia verbalmente. Julia negó haberle concedido tal derecho a Manuel y le exigió que abandonara el apartamento y le pagara los alquileres atrasados.


Preguntas

1. Qué tipo de acción ejerce Julia contra Manuel?

2. Qué requisitos debe cumplir Julia para que su acción prospere?

3. Qué defensa puede alegar Manuel para oponerse a la acción de Julia?

4. Qué prueba debe aportar Manuel para sustentar su defensa?


Repuestas

1. Julia ejerce una acción de desahucio, que es el derecho que tiene el propietario de un inmueble de pedir la terminación del contrato de arrendamiento y la restitución del inmueble, cuando el arrendatario incumple sus obligaciones contractuales, como el pago del alquiler o el respeto de la duración del contrato.

2. Julia debe cumplir los siguientes requisitos:

  • Acreditar su calidad de propietaria del apartamento, mediante el certificado de título expedido por el registro de títulos correspondiente.

  • Acreditar que el contrato de arrendamiento entre ella y Manuel ha terminado, por el vencimiento del plazo o por el incumplimiento del arrendatario, mediante el contrato de arrendamiento y los recibos de pago del alquiler.

  • Acreditar que ha notificado a Manuel la resolución del contrato y la exigencia de desalojo, mediante un acto de alguacil o una carta certificada con acuse de recibo.

3. Manuel puede alegar que el contrato de arrendamiento no ha terminado, sino que se ha transformado en un contrato de promesa de venta, por el derecho de opción de compra que le concedió Julia verbalmente, y que él ha ejercido válidamente, mediante el pago de una parte del precio y la ocupación del inmueble.

4. Manuel debe aportar el contrato de arrendamiento entre él y Julia, el recibo de pago de la parte del precio que alega haber entregado a Julia, los testimonios de los testigos que presenciaron el acuerdo verbal entre él y Julia sobre el derecho de opción de compra, y cualquier otro documento que demuestre su intención de comprar el apartamento.


Caso 5: Revocación de la Donación


Luis es propietario de una casa de 150 metros cuadrados en San Pedro de Macorís, la cual adquirió mediante una herencia de su madre. La casa está registrada a nombre de Luis, sin ningún gravamen ni limitación. Luis decidió donar la casa a su hijo Pedro, quien vivía con él desde hacía varios años. Luis y Pedro firmaron un contrato de donación, el cual inscribieron en el registro de títulos. Sin embargo, al cabo de un mes, Luis se arrepintió de la donación y le exigió a Pedro que le devolviera la casa, alegando que Pedro no le había mostrado la gratitud debida, ya que se había casado con una mujer que no le gustaba y se había mudado con ella a la casa donada.


Preguntas

1. Qué tipo de acción ejerce Luis contra Pedro?

2. Qué requisitos debe cumplir Luis para que su acción prospere?

3. Qué defensa puede alegar Pedro para oponerse a la acción de Luis?

4. Qué prueba debe aportar Pedro para sustentar su defensa?


Repuestas

1. Luis ejerce una acción de revocación de la donación, que es el derecho que tiene el donante de pedir la anulación de la donación que hizo a un donatario, cuando éste ha incurrido en alguna de las causas previstas por la ley, como la ingratitud o el incumplimiento de las cargas impuestas.

2. Luis debe cumplir los siguientes requisitos:

  • Acreditar su calidad de donante de la casa, mediante el contrato de donación y el certificado de título expedido por el registro de títulos correspondiente.

  • Acreditar que el contrato de donación entre él y Pedro es revocable, por causa de ingratitud del donatario, mediante la prueba de que Pedro ha cometido algún hecho que ofende gravemente la persona, la honra o los bienes del donante, como el casarse con una persona que le desagrada o el abandonar la convivencia con él, según lo establece el artículo 955 del Código Civil1.

  • Acreditar que ha interpuesto la acción de revocación dentro del plazo de un año, contado desde el día en que tuvo conocimiento del hecho que motiva la revocación, según lo establece el artículo 956 del Código Civil.

3. Pedro puede alegar que el contrato de donación es irrevocable, ya que se trata de una donación entre padres e hijos, que se presume hecha por razón de matrimonio, y que no ha incurrido en ninguna causa de ingratitud, ya que el casarse con una persona que no le gusta a su padre no constituye una ofensa grave, sino una decisión personal, y que el mudarse con su esposa a la casa donada no implica un abandono de la convivencia con su padre, sino una consecuencia natural de su nueva situación familiar.

4. Pedro debe aportar el contrato de donación entre él y Luis, el certificado de matrimonio con su esposa, los testimonios de los familiares y amigos que demuestren que Pedro ha mantenido una relación respetuosa y afectuosa con su padre, y cualquier otro documento que demuestre su gratitud y el cumplimiento de las cargas impuestas por la donación.

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